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Hay una frase que oímos mucho antes de una reforma: “empezamos y luego lo regularizamos”. Como arquitectas, sabemos que esa idea suele salir cara, no solo por una posible sanción, sino por lo que viene después: paralización de la obra, órdenes de restitución, expedientes que se alargan y problemas cuando intentas vender o asegurar el inmueble.
En Cataluña, el punto de partida es simple: la obra debe encajar en un régimen municipal válido (licencia, comunicación, assabentat, etc.). En Barcelona, la forma más clara de orientarte antes de mover un ladrillo es la consulta previa del Ayuntamiento de Barcelona.
- ¿Qué se considera “hacer obras sin licencia” (y por qué a veces pasa sin que te des cuenta)?
- ¿Te pueden parar la obra si no tienes el permiso correcto?
- ¿Quién puede ser responsable si se ejecutan obras sin licencia?
- ¿Por qué los expedientes se alargan tanto cuando ya has empezado?
- ¿Se puede legalizar una obra ya hecha?
- 5 riesgos reales de hacer obras sin permiso (más allá de “una multa”)
- Cómo evitamos estos problemas cuando tramitamos una reforma
- Preguntas frecuentes
¿Qué se considera “hacer obras sin licencia” (y por qué a veces pasa sin que te des cuenta)?
Cuando hablamos de “obras sin licencia” no siempre significa que alguien haya actuado con mala fe. En la práctica, suele ocurrir por tres motivos:
Por eso, antes de hablar de sanciones, conviene ordenar el concepto: en Cataluña existen trámites de comunicación urbanística y se contemplan supuestos con o sin intervención técnica (según caso/municipio). Puedes verlo en comunicación urbanística sin proyecto técnico y comunicación urbanística con proyecto técnico
Si tu duda es precisamente “¿qué permiso me tocaba?”, lo explicamos con ejemplos en Comunicación previa vs. licencia de obra menor en Cataluña: diferencias, cómo decidir y errores que te hacen perder semanas.
¿Te pueden parar la obra si no tienes el permiso correcto?
Sí. En disciplina urbanística existen medidas para proteger la legalidad: inspección, restauración de la realidad física alterada y régimen sancionador, entre otras. La Diputació de Barcelona resume estos conceptos en el documento Protecció de la legalitat urbanística.
En la práctica, “parar la obra” no es una frase abstracta: suele implicar que tienes que detener trabajos hasta regularizar, aportar documentación o reconducir el expediente.
¿Quién puede ser responsable si se ejecutan obras sin licencia?
Este punto sorprende a muchos propietarios: la responsabilidad en obras sin licencia puede alcanzar a varios agentes. El artículo 57 del Real Decreto 2187/1978 recoge que en obras ejecutadas sin licencia (o incumpliendo sus condiciones) pueden ser sancionados el promotor, el empresario de las obras y el técnico director. Puedes consultarlo en el BOE: artículo 57 del Real Decreto 2187/1978
¿Por qué los expedientes se alargan tanto cuando ya has empezado?
Porque cuando una administración detecta carencias o incoherencias, entra en juego el procedimiento. Un ejemplo muy común es la subsanación: si falta documentación o no se cumplen requisitos, la administración requiere que se corrija. La EAPC explica el mecanismo del artículo 68 de la Ley 39/2015 en mecanismos de esmena.
Además, la propia Ley 39/2015 prevé que el cómputo de plazos del procedimiento puede quedar suspendido cuando se requiere subsanar o aportar documentación. Puedes ver esa previsión en el BOE: Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común.
Traducido a obra: cuando empiezas “sin encaje”, lo más habitual es que después pagues el precio en tiempo.
¿Se puede legalizar una obra ya hecha?
Depende del caso, del municipio y de si la actuación es legalizable conforme a la normativa urbanística aplicable. Lo que sí podemos decir con seguridad técnica es esto: cuanto antes se reconduce el expediente, menos se complica.
En la práctica, el camino suele ser:
Por eso, cuando el caso encaja por régimen de comunicado, trabajamos la comunicación previa de obra ; y cuando el ayuntamiento exige autorización previa, tramitamos la licencia de obra menor.
Si además estás planificando la reforma desde cero y quieres hacerlo por orden, te será útil la Guía de trámites para reformar una vivienda en Cataluña paso a paso
5 riesgos reales de hacer obras sin permiso (más allá de “una multa”)
Cómo evitamos estos problemas cuando tramitamos una reforma
La diferencia entre “presentar algo” y “tramitar bien” está en el encaje: describir el alcance con precisión, alinear documentación con el régimen y anticipar los puntos que suelen generar requerimientos. Por eso, si la obra encaja por comunicado gestionamos la comunicación previa de obra y, si exige autorización previa, la licencia de obra menor.
